“Đổi vàng mua nhà”, cần chú ý những rủi ro nào?

Bán vàng để mua nhà là gì?

Ngày 25/5, công ty cổ phần Vinhomes công bố chính sách đổi vàng mua nhà, theo đó khách hàng có vàng nhàn rỗi có thể quy đổi vàng thành tiền để mua bất động sản. Sau 5 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, khách hàng có thể tiếp tục giữ nhà, hoặc nếu không muốn tiếp tục nắm giữ bất động sản, khách hàng có thể bán lại cho Vinhomes để nhận khoản tiền mặt tương đương 110% số vàng đã quy đổi ban đầu, tính theo giá vàng tại “thời điểm mua lại”.

Theo thông tin công bố, quá trình bán vàng lấy tiền và quy đổi ngược lại sau 5 năm sẽ được thực hiện thông qua các công ty vàng bạc đá quý mà Vinhomes gọi là “đối tác chiến lược”. Điều kiện tham gia là khách hàng phải sở hữu vàng trước ngày 25/4, với giá trị vàng quy đổi cần đạt tối thiểu 80% giá trị căn nhà. 

Về hình thức, Vinhomes có thể lập luận rằng vàng không trực tiếp xuất hiện trong hợp đồng mua bán nhà, vì vàng được bán cho công ty vàng bạc đá quý để lấy tiền rồi sau đó thanh toán bất động sản.

Nhưng về bản chất kinh tế, chương trình vẫn neo giao dịch bất động sản vào vàng. Cụ thể, giá trị ban đầu tính theo vàng, quyền hoàn lại sau 5 năm cũng như vậy, và mức “lãi” 10% cũng được diễn giải dựa trên giá trị vàng.

Như vậy, chương trình này giống một cấu trúc tài chính lai giữa hợp đồng mua bất động sản có quyền bán lại và cam kết hoàn trả giá trị vàng sau kỳ hạn. Hiểu đơn giản là người dân bán vàng để chuyển sang nắm giữ bất động sản, và sau 5 năm có thể tiếp tục giữ nhà hoặc bán lại để nhận giá trị tiền mặt neo theo vàng cộng thêm 10%.

Nếu người dân bán vàng hợp pháp cho công ty vàng bạc đá quý được cấp phép, nhận tiền, rồi dùng tiền đó mua nhà, bản thân hành vi này không nhất thiết có vấn đề. Bên cạnh đó, việc chuyển vàng nhàn rỗi thành nguồn lực kinh tế cũng không sai.

Theo Vinhomes, chính sách đổi vàng mua nhà mang lại các lợi ích: (1) kích hoạt vàng nhàn rỗi – mà công ty gọi là “nguồn lực tài chính rất lớn đang ‘đóng băng’ trong dân cư”; (2) tạo tâm lý an tâm hơn cho nhà đầu tư giữ vàng lâu năm; và (3) mang lại ba lớp giá trị cho khách hàng là “vừa sở hữu được nhà, vừa có lớp bảo vệ tài sản, vừa mở ra khả năng khai thác và tăng trưởng dài hạn từ bất động sản đại đô thị”.

Ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận xét đầy lạc quan: “Dù trong tình thế nào, người mua vẫn sẽ hưởng lợi, không bao giờ có chuyện ‘tay trắng ra về’”.

Ông Nghĩa cũng khẳng định, “hơn cả lợi ích kinh doanh, chính sách này thể hiện trách nhiệm của một doanh nghiệp với sự phát triển của nền kinh tế, khi dám tiên phong tìm kiếm lời giải và tìm cách đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số”.

Vậy thì, liệu chương trình này có quá hời cho những ai đang ôm vàng nhàn rỗi, cũng như có thể hiện thực hoá giấc mơ an cư lạc nghiệp cho nhiều người dân, và thúc đẩy dòng vốn đi vào kinh tế thực (đầu tư và phát triển kinh tế)? Nói cách khác, liệu lợi ích và “cơ hội đầu tư vượt trội” mà Vinhomes quảng bá có thật sự đầy hứa hẹn?

Để có thể trả lời những câu hỏi trên, quan trọng hơn là cần hiểu chương trình của Vinhomes có thể kèm theo các rủi ro nào.

Rủi ro thứ nhất: vàng bị kéo trở lại chức năng phương tiện thanh toán

Điểm đáng ngại nhất là chương trình này có thể làm mờ ranh giới giữa “bán vàng lấy tiền” và “dùng vàng để thanh toán”. Nghị định 24/2012/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 232/2025/NĐ-CP, quy định Ngân hàng Nhà nước là cơ quan thống nhất quản lý hoạt động kinh doanh vàng.

Theo Nghị định 24, hoạt động mua bán vàng miếng chỉ được thực hiện tại tổ chức tín dụng và doanh nghiệp được Ngân hàng Nhà nước cấp phép; đồng thời, Nghị định liệt kê “sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán” (Điều 19) là hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh vàng. 

Nhiều chuyên gia đánh giá Nghị định 24 như “liều thuốc đặc trị tâm lý sùng bái vàng trong dân”, có tác dụng lớn trong việc chấm dứt tình trạng định giá tài sản và giao dịch bằng vàng, qua đó góp phần ổn định tỷ giá, lãi suất và dự trữ ngoại hối. 

Vậy, toàn bộ cấu trúc giao dịch có làm cho vàng trở thành đơn vị định giá, phương tiện thanh toán gián tiếp và chuẩn hoàn trả trong giao dịch bất động sản hay không?

Nếu một căn nhà có thể được định giá bằng vàng, được bảo toàn theo vàng, và người mua có quyền nhận lại giá trị 110% lượng vàng sau 5 năm, thì vàng có nguy cơ được tái lập như một chuẩn định giá song song với VND trong một số giao dịch tài sản lớn.

Khi vàng được coi như thước đo giá trị cho các giao dịch bất động sản với quy mô lên đến hàng tỷ đồng thì có thể làm gia tăng động cơ nắm giữ vàng như một tài sản chờ cơ hội chuyển đổi, thay vì làm giảm vai trò của vàng trong nền kinh tế.

Đây chính là điều mà nhiều năm qua Nhà nước cố gắng hạn chế, nhất là giảm tối đa việc sử dụng vàng như công cụ thanh toán, giảm vai trò của vàng trong lưu thông hàng hoá và dịch vụ, và không coi vàng là thước đo giá trị thay thế cho nội tệ.

Về lâu dài, nếu một doanh nghiệp lớn như Vinhomes có thể tái thiết kế vàng thành “đơn vị neo” cho bất động sản, không có gì đảm bảo tiền lệ này không lan sang các chủ đầu tư khác ở các lĩnh vực như nhà ở, nghỉ dưỡng, đất nền, thậm chí là các sản phẩm tài chính được thiết kế dưới vỏ bọc giao dịch tài sản.

Rủi ro thứ hai: cấu trúc hoàn trả theo vàng có đặc điểm kinh tế gần với một sản phẩm tài chính

Vấn đề thứ hai thậm chí còn nhạy cảm hơn vì chương trình tạo ra nghĩa vụ tài chính được neo theo vàng. Cơ chế này không nhất thiết được hiểu như huy động vàng theo nghĩa pháp lý, nhưng có đặc điểm kinh tế tương tự việc huy động vốn gắn với vàng: tài sản đầu vào được tính theo vàng, có kỳ hạn cụ thể (5 năm), có cam kết hoàn trả theo giá trị vàng, và có phần tăng thêm 10% tương đương lợi tức.

Năm 2012, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng chấm dứt hoàn toàn việc huy động vốn bằng vàng dưới mọi hình thức, kể cả gia hạn khoản huy động vàng đến hạn (tham khảo thêm Thông tư 12/2012/TT-NHNN). Lý do là các nghĩa vụ tài chính neo theo vàng có thể tạo ra rủi ro giá, rủi ro kỳ hạn và rủi ro thanh khoản.

Nếu ngay cả hệ thống ngân hàng từng bị siết chặt hoạt động huy động vàng vì rủi ro vĩ mô, thì một cấu trúc tài chính do doanh nghiệp bất động sản thiết kế, dù không phải huy động vàng theo nghĩa pháp lý, càng cần được cơ quan quản lý xem xét kỹ dưới lăng kính quản trị rủi ro tương tự.

Rủi ro thứ ba: biến tài sản thanh khoản cao thành tài sản thanh khoản thấp

Vàng là tài sản có tính thanh khoản cao, được giao dịch toàn cầu, dễ chuyển đổi trong khủng hoảng. Bất động sản thì ngược lại: giá trị lớn, thanh khoản chậm, phụ thuộc vào các điều khoản pháp lý, hạ tầng, chu kỳ tín dụng, nhu cầu thực và khả năng chi trả của thị trường.

Vì vậy, chương trình này có thể chuyển một tài sản có tính thanh khoản cao, được giao dịch rộng rãi trên thị trường vật chất, thị trường giao ngay, thị trường phái sinh hàng hóa (vàng) thành một tài sản có tính thanh khoản thấp (bất động sản).

Dĩ nhiên, việc xác định tính thanh khoản của bất động sản là cao hay thấp còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như thời gian giao dịch, vị trí của bất động sản, mục đích sử dụng, chính sách của Nhà nước, biến động của thị trường, và tâm lý của giới đầu tư.

Thực tế, tại Việt Nam, bất động sản hiện là một trong những tài sản có tính thanh khoản thấp trên diện rộng. Và nghịch lý về thị trường bất động sản hiện nay là “giá nhà duy trì ở mức cao, trong khi thanh khoản lại sụt giảm”.

Về tâm lý, người dân có thể nghĩ rằng mình đang vừa giữ được vàng, vừa có thêm quyền chọn lựa bất động sản, hay có thể sinh lời từ bất động sản (cho thuê hoặc bán).

Nếu vàng trong dân bị hút vào bất động sản – nhất là các sản phẩm có giá vượt xa mức thu nhập trung bình – thì nền kinh tế có thể đánh đổi một nguồn dự trữ tư nhân có tính thanh khoản cao lấy một khối tài sản khó bán khi thị trường biến động mạnh. Sẽ ra sao nếu phải mất nhiều năm người dân mới có thể bán được căn nhà của mình?

Rủi ro này càng lớn vì vàng hiện là tài sản trú ẩn toàn cầu trong bối cảnh kinh tế - chính trị thế giới đang rất bất ổn. Khi đó, việc khuyến khích hộ gia đình chuyển vàng sang bất động sản không chỉ là quyết định đầu tư cá nhân mà còn mang tác động lớn hơn, nhất là liên quan đến khả năng hấp thụ các cú sốc kinh tế bên ngoài.

Rủi ro thứ tư: các bên gánh rủi ro giá vàng

Chương trình của Vinhomes đặt ra những bài toán quản trị rủi ro đầy khó khăn cho doanh nghiệp, công ty vàng bạc đá quý, người mua và cơ quan quản lý.

Cam kết hoàn lại giá trị tương đương 110% số vàng sau 5 năm có vẻ hấp dẫn với người mua, nhưng nó tạo ra nghĩa vụ đáng kể cho bên cam kết mua lại, đồng thời đặt ra câu hỏi về vai trò và năng lực phòng ngừa rủi ro (hedging) của các công ty vàng bạc đá quý tham gia quy đổi.

Khi giá vàng tăng mạnh, số tiền cần chi trả để bảo đảm người mua có thể mua lại lượng vàng tương đương 110% số vàng ban đầu cũng tăng theo.

Nếu giá vàng tăng mạnh và giá nhà tăng chậm thì Vinhomes là bên chịu áp lực hoàn trả, vì khi đó người mua nhà có xu hướng muốn kiếm lời bằng cách quy đổi nhà theo giá vàng lúc đó. Hệ quả là áp lực dòng tiền lên Vinhomes sẽ cực kỳ lớn khi lượng người muốn quy đổi càng lúc càng tăng. Lúc đó, nhà ở có thể không còn là tài sản thực – “để ở”, mà là sản phẩm để “đầu cơ”.

Nếu Vinhomes và các đối tác tham gia quy đổi không có cơ chế phòng ngừa rủi ro giá vàng, nguồn tiền dự phòng hoặc bảo lãnh thực thi đủ minh bạch, rủi ro cũng có thể lan sang người mua và cơ quan quản lý.

Trong kịch bản bất lợi nhất, như giá vàng biến động mạnh, bất động sản thanh khoản yếu, và cam kết mua lại không được bảo đảm bằng cơ chế tài chính đủ vững chắc, người mua có thể trở thành bên chịu thiệt lớn nhất. Khi đó, họ có thể phải tìm đến cơ quan nhà nước để khiếu nại, hoặc chấp nhận một kết quả thấp hơn kỳ vọng ban đầu.

Như vậy, người mua hoàn toàn phụ thuộc vào: (1) tình hình kinh doanh của Vinhomes trong 5 năm kể từ khi nhận nhà và (2) những biến động của thị trường bất động sản.

Nghiêm trọng hơn, nếu giá vàng giảm và bất động sản không tăng giá, khoản tiền mặt nhận lại khi bán lại nhà theo công thức 110% vàng có thể không còn hấp dẫn như kỳ vọng ban đầu. Còn nếu người mua muốn tự chuyển nhượng, họ vẫn phải đối mặt với thị trường có tính thanh khoản yếu.

Dù là với khả năng và lựa chọn nào đi nữa thì ta cũng không thể bỏ qua các rủi ro chính sách và xã hội từ chương trình này. Vấn đề là sau 5 năm thị trường có thể đảo chiều với những bất ổn như khủng hoảng hoặc/và lạm phát, cho dù các bên có cam kết mạnh mẽ thế nào đi chăng nữa.

***

Tóm lại, chương trình “đổi vàng mua nhà” có thể tạo ra một kịch bản khó lường. Một khi được chấp nhận rộng rãi, vàng có thể được sử dụng như thước đo giá trị cho bất động sản; doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vàng gián tiếp; người dân càng có động cơ tích trữ vàng (để hưởng “ưu đãi” theo chương trình); còn rủi ro giá vàng sau cùng có thể bị đẩy về phía người mua và cơ quan quản lý.

Một nền kinh tế đã dành nhiều công sức để chống “vàng hóa” như Việt Nam không nên dễ dàng tạo tiền lệ để vàng trở thành tiêu chuẩn định giá và hoàn trả, cũng như đi vào thanh toán, tín dụng và bất động sản bằng những chương trình sáng tạo tài chính có rủi ro cao.

Nếu muốn chương trình mang lại lợi ích thực sự và giảm thiểu tối đa rủi ro cho các bên, đặc biệt là người mua, thì việc nghiên cứu và cân nhắc kỹ lưỡng các điều khoản, có chế tài rõ ràng, kèm theo sự quản lý xuyên suốt là tối quan trọng.

Bạn có hài lòng về bài viết? Đóng góp cho VSF tại đây. Mọi đóng góp tài chính từ quý độc giả đều là nguồn động lực to lớn để chúng tôi tiếp tục xuất bản những nội dung chất lượng cho cộng đồng.